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소득세 중에서도 부동산 소득세인 양도소득세를 아시나요?
작년에 직접 양도세 셀프 신고하면서 겪은 시행착오를 바탕으로 세무사없이 셀프 신고하는 방법 알려드릴게요. 양도세의 경우에는 부동산을 팔 때, 생기는 차익에 대해 과세표준과 세율에 따라 계산하여 세금을 냅니다.
이때 비과세 대상이거나 사고 팔 때의 가격이 같아서 차익이 0이어도, 오히려 팔 때 손해를 봤더라도 양도세는 부동산을 매도했다면 꼭 신고해야 합니다.
따라서 '나는 양도세 0원이야'라고 할지라도 신고는 꼭! 해야하는 것 잊지마세요!!
양도세 셀프 신고 준비물
1. 부동산 매매 계약서(양수인 정보)
2. 부동산거래신고필증
(분양권의 경우, 옵션계약서까지 모두 필요)
같은 해에 1개의 부동산을 양도한 경우
동일한 해에 하나의 부동산만 매도했다면 양도세 신고는 간편합니다.
우선 국세청홈택스에 접속합니다. 가급적 컴퓨터를 이용하시고 크롬브라우저를 이용하세요.
[신고/납부] - [세금신고] - [양도소득세 ]로 들어가서 [세금신고] - [예정신고] - [1개 부동산 양도 간편 신고]로 진행하시면 됩니다.
간편 신고 절차는 페이지에 나오는대로 입력이 필요한 부분만 채우면 되기 때문에 어렵지 않습니다. 매도 계약서, 부동산거래신고필증 등 참고하셔서 입력하시면 됩니다.
입력 항목에 대한 자세한 사항을 더 보고싶으시다면 아래 2개 이상 양도한 경우의 내용을 참고하셔도 도움이 되실 겁니다.
같은 해의 같은 달에 2개 이상 부동산을 양도한 경우
최종 잔금을 치루는 날을 양도하는 날로 보고 2건 이상의 부동산 양도가 같은 달에 이루어진 경우에는 매도한 물건에 대해 양도세 합산 신고를 하게 됩니다.
그래야 손차익에 대해 자동 계산이 되기 때문에 합산신고를 하셔야 합니다.
1. 홈택스 사이트의 메뉴에서 [신고/납부] - [세금신고] - [양도소득세]에 들어갑니다.
2. [세금신고] - [예정 신고] - [일반신고]에 들어갑니다.
3. 기본정보를 입력하는데 양도인에 대한 정보도 들어가니 계약서에 있는 양도인의 인적사항을 입력합니다.
4. 다음 화면에서 <과세구분>에 해당 과세를 선택합니다. 저는 2년 넘게 소유한 분양권을 매도하였기 때문에 과세대상으로 체크했습니다. 앞서 이야기 했듯이 비과세 대상이어도 부동산을 양도하셨다면 양도세는 꼭 신고하셔야 합니다.
양도물건종류와 세율구분을 선택합니다. 보유기간 1년 이상으로 60%의 세율이 과세됩니다. 분양권은 1년 미만인 경우에는 차익의 70%(지방교육세 7% 포함하면 77%)를 세금으로 내야 합니다.
자산소재지, 즉 아파트 주소를 입력합니다. 아직 아파트가 다 지어지지 않은 분양권의 경우에는 주소가 나오지 않더라도 분양계약서 상의 주소를 입력하시면 됩니다.
5. 거래일자에서 양도일자와 취득일자를 입력합니다. 양도일자는 잔금까지 모두 치른 날이며(명의 이전한 날) 취득일자는 분양권 계약일로 보시면 됩니다. 구축 아파트나 주택의 경우에는 말 그대로 해당 주택을 취득한 날과 잔금 모두 받은 날을 양도일자로 선택하시면 됩니다.
거래자산면적은 부동산거래신고필증, 또는 아파트 분양권의 경우에는 분양계약서에 명시되어 있으니 참고하세요.
6. 양도소득세 계산에서 양도가액, 즉 판 금액 모두를 입력합니다. 프리미엄이 붙었으면 프리미엄이 모두 붙은 가격을 씁니다. 분양권의 경우에는 옵션비용까지 모두 포함한 금액입니다.
만약 마이너스 프리미엄이라면 마이너스까지 한 금액을 기입합니다.
'(3) 필요경비' 에서 '취득가액 및 필요경비 입력'을 클릭하여 아파트 취득 또는 매도시 발생한 경비를 입력합니다.
매수했을 때와 매도했을 때 발생한 부동산 수수료도 모두 경비로 처리할 수 있습니다.
즉, 양도차익(이익)에서 필요경비를 제외한 금액에서 기본공제 250만 원을 뺀 나머지 금액에 세율을 적용하여 과세합니다. 그러니 발생 비용은 무조건 등록하는 것이 좋겠죠.
부동산 수수료의 경우에는 현금영수증 처리했다면 현금영수증 조회로 간편하게 등록이 가능합니다. 인지세 발생 비용도 등록하셔서 최대한 모든 발생 비용을 등록합니다.
장기보유특별공제 대상이라면 해당 항목도 입력해 주세요. 세금 감면 혜택이니 해당 대상이면 꼭꼭 입력하세요.
입력 후 화면을 보시면 자동으로 납부세액이 산출되어 나옵니다.
[저장하기] 버튼을 눌러 입력 내용을 저장하시고, 모든 내용이 입력 완료라면 [신고서 제출]버튼을 눌러주세요.
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이제 지방세 납부를 클릭하여 지방세까지 위택스 사이트로 자동으로 넘어가서 신고할 수 있습니다.
이렇게 하면 양도한 부동산에 대해 양도소득세 및 지방세까지 신고가 완료됩니다.
납부할 금액이 있다면 납부완료하시면 끝입니다.
만약 금액을 입력하는 과정에서 잘못된 부분이 있으면 나중에 연락을 주니 너무 걱정하지 마세요.
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